Limit dərəcəsi. Daşınmaz əmlaka sərmayə qoyarkən siz tez bir zamanda öyrənəcəksiniz ki, qapaq dərəcəsi investisiyanı nəzərdən keçirmək üçün ən çox istifadə olunan ölçülərdən biridir. Bu, investisiyanın maliyyə nəticələrini qiymətləndirməyin asan yoludur, lakin bu məqalədə görəcəyiniz kimi, onun məhdudiyyətləri var.
Giriş
Birbaşa kapitallaşdırma metodu kapitallaşma nisbətinin hesablanmasıdır. Bu tərif kimidir. Maksimum mərc aşağıdakı kimi hesablanır və müəyyən edilir. Məsələn, əgər bina 10.000 ABŞ dolları xalis əməliyyat gəliri yaradırsa və 100.000 ABŞ dollarına satırsa, nisbət 0.1 kimi hesablana bilər. Marjinal dərəcələr faizlə ifadə edilir, ona görə də bunu yüzdə 10 olaraq oxuyuruq. Bu hesablamanın sadəliyi naməlum rəqəmi həll etmək üçün onu tez bir zamanda yenidən təşkil etməyə imkan verir. Yuxarıdakı misalda biz NOI və dəyəri bilirik, lakin bizdə yalnız NOI və limit dərəcəsi olsaydı, biz də dəyəri asanlıqla müəyyən edə bilərdik. Bunun faydalılığı göz qabağındadır, çünki hər üç məlumatı həmişə əldə edə bilməyəcəksiniz. Qazanclıbirbaşa kapitallaşdırma metodunun yanaşmasını aşağıda fotoşəkildə görmək olar. Bu, daşınmaz əmlak nümunəsidir.
Gəlirin birbaşa kapitallaşdırılması metodundan istifadə sahəsi
Son dərəcə tez və asanlıqla hesablana bildiyi üçün bu, investorların və digər daşınmaz əmlak mütəxəssislərinin bir investisiyanı digəri ilə müqayisə etmək üçün istifadə etdikləri rəqəmə çevrilib. Hər ikisinin çox fərqli siyahı qiymətləri və səs-küyləri olan iki investisiya nəzərdən keçirilə bilər, lakin hər birinə eyni limit dərəcəsi tətbiq olunarsa, onları asanlıqla müqayisə edə bilərsiniz.
Peşəkar qiymətləndiricilər və daşınmaz əmlak investorları qiymətləndirməyə müxtəlif yanaşmalardan istifadə edirlər. Birbaşa kapitallaşdırma metodu onlardan yalnız biridir və o, əvvəllər təqdim etdiyimiz eyni düstura əsaslanır. Maliyyə terminologiyasında metod binanı “daimi” kimi qiymətləndirir. Əslində, bu hesablamanın arxasında duran riyaziyyat investisiyanın qeyri-müəyyən müddətə gəlir gətirməyə davam edəcəyini güman edir.
Yük dərəcəsi investorların gətirdiyi müxtəlif risklər üçün bu gəlir axınına tətbiq etdiyi “endirim” rolunu oynayır. Risksiz investisiya kimi bir şey yoxdur, ona görə də investorlar hər hansı gəlir axınını nəzərə almaq üçün endirim edir. potensial problemlər və onun çəkə biləcəyi itkilər. Limit dərəcəsi bizə sadəcə olaraq investorların gələcək gəlir axını üçün qəbul etməyə hazır olduqları gəlirin qiymətə nisbətini bildirir.
Sən hansı NOIsan istifadə edin
Bu, investorun kapitallaşma dərəcələrinə baxarkən həmişə verməli olduğu sualdır. Ümumi qəbul edilmiş NOI yoxdur. Bu, müəyyən bir investisiya üçün bazar kapitalı dərəcəsini müəyyən etməyə çalışarkən investorlar üçün problem yaradır. Sözügedən evin yanındakı əmlakın NOI-ni şişirdən "maklerlik" nömrələrində ola biləcəyi halda, "yeddi faiz daxilində" satıldığını eşitmiş ola bilərlər. NOI daha yüksək və ya aşağı olarsa, bu, aktivin alqı-satqısının aparıldığı həqiqi qapaq dərəcəsinə birbaşa təsir göstərəcəkdir. Buna görə də, müqayisə edilə bilən bazar performansını qiymətləndirmək üçün komandanızla işləmək və etibarlı hesab etdiyiniz tarif məhdudiyyətlərini diqqətlə nəzərdən keçirmək vacibdir.
Bu üsul nə vaxt istifadə edilməlidir
Cap dərəcələri və qiymətləndirməyə birbaşa kapitallaşma yanaşması investor kimi alətlər qutunuzda olması üçün faydalı vasitədir. Bu, əməliyyatın sürətli təhlilinə imkan verir və sistematik olaraq kritik bir obyektivlə həyata keçirilərsə, güclü bir texnika ola bilər. Bununla belə, bundan əlavə, bir çox köməkçi və ya alternativ qiymətləndirmə üsulları var. Bu hesablamadan daha çox nə vaxt etməli olduğunuzu bilmək ticarət təhlili imkanlarını inkişaf etdirərkən vacib bacarıqlar toplusudur.
Metodun törəməsi
Daşınmaz əmlaka investisiyanın təhlilində kapitallaşma dərəcəsi xalis əməliyyat gəlirinin daşınmaz əmlakın dəyərinə nisbətinə bərabərdir. Müqayisəli əmlakın kapitallaşma dərəcələri istifadə olunurəmlakın daxili dəyərini əldə etmək üçün onun xalis əməliyyat gəlirinin diskontlaşdırılması.
Hər hansı digər investisiya kimi, daşınmaz əmlak gələcək pul vəsaitlərinin cari dəyəri ilə qiymətləndirilir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin iki üsulu var: birbaşa kapitallaşdırma metodu və diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodu. Birbaşa kapitallaşma seçimində xalis əməliyyat gəliri ilə ölçülən əmlakdan gəlir axını daimi hesab olunur və əmlakın dəyəri diskont dərəcəsinə bölünən NOI-ə bərabərdir.
Formula
Birbaşa kapitallaşma metodundan istifadə edən əmlakın dəyəri daimi ödənişin cari dəyəri düsturu ilə müəyyən edilir:
r kapitallaşma dərəcəsidir və NOI xalis əməliyyat gəliridir. O, mahiyyətcə hesablamada NOI artım templərini ehtiva edir. Marjinal dərəcə r, uçot dərəcəsinə bərabərdir i minus artım sürəti g. Bunlar birbaşa kapitallaşdırma metodu düsturu üçün dəyişənlərdir.
Yuxarıdakı tənliyi yenidən təşkil edərək, r üçün riyazi ifadəni alırıq. Kapitallaşma dərəcəsi r xalis əməliyyat gəlirinin (NOI) müqayisə olunan əmlakın dəyərinə nisbəti əsasında müəyyən edilir. Bərabər Gəlir NOI - bütün əməliyyat xərcləri, təmir və texniki xidmət, sığorta, əmlak vergiləri, kommunal xidmətlər və s. çıxılan əmlak. NOI xalis pul vəsaitlərinin hərəkətinin qeyri-bərabər ölçüsüdür, yəni heç bir faiz xərcləri və ya hər hansı digər kapital xərcləri çıxılmır, həmçinin əmlakın dəyəri və maksimum tarif.
Marjinal Qiymətlər
Əmlakın qiymətləndirilməsi üçün istifadə edilən marjinal tariflər əmlakın yeri, ölçüsü, əmlakın xarakteri (yaşayış və kommersiya), icarə müddəti (qısa və ya uzunmüddətli) baxımından qiymətləndirilən əmlaka çox oxşar olan daşınmaz əmlak əməliyyatlarından olmalıdır., yaş, yəni müəyyən edilmiş təmir və təkmilləşdirmə xərcləri və s.
Birbaşa gəlirin kapitallaşdırılması metodundan istifadə nümunəsi
Aşağıdakı məlumatları nəzərə alaraq, A əmlakının dəyəri B və C əmlakının satışı üçün mövcud olan məlumatlardan istifadə edərək əldə edilən marjinal nisbətdən istifadə etməklə, hansının ən uyğun olmasından asılı olmayaraq. Biznesin qiymətləndirilməsində birbaşa kapitallaşma metoduna nümunə:
| Əmlak | A | B | C |
| NOI | $1,000,000 | 2,000,000 | 15.000.000$ |
| Dəyər | ? | 25.000.000$ | 150.000.000$ |
| İcarə müddəti | 10 il | 8 il | 3 il |
| İcarəçilərin sayı | 2 | 3 | 10 |
B əmlakı C əmlakından daha çox A əmlakına bənzəyir, ona görə də B əmlakının dəyəri və NOI məlumatından əldə edilən kapitallaşma faizindən istifadə edərək A əmlakının dəyərinə ehtiyacımız var.
Yuxarıda istifadə olunan limit dərəcəsi müqayisə olunanlar arasındakı fərqləri əks etdirmək üçün yuxarı və ya aşağı tənzimlənə bilərəmlak (yəni B əmlakı) və qiymətləndirilən əmlak (yəni A əmlakı).
Birbaşa kapitallaşmaya qarşı diskont edilmiş pul vəsaitlərinin hərəkəti təhlili
Bir çox kommersiya daşınmaz əmlak brokerləri, kreditorlar və sahiblər gəlir yanaşmasını nəzərə alaraq daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsindən istifadə edirlər. Birbaşa kapitallaşmadan əldə edilən qiymətləndirmə diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti (DCF) təhlilidir. Birbaşa kapitallaşmanın qiymətləndirilməsi üçün sabitləşdirilmiş xalis əməliyyat gəliri (NOI) bazar kapitallaşma dərəcəsinə bölünür. Təxmini xərc, DCF təhlili hər il NOI ilə yanaşı təhlil dövrünün sonunda gözlənilən geri çevrilmə dəyəri ilə birlikdə təxmin tələb edir. Tipik olaraq, analitik gəlirləri qiymətləndirmək üçün mənfəətin kapitallaşdırılmasından istifadə edir. Bu gözlənilən pul faydaları daha sonra qiymətləndirmə bazarına çatmaq üçün müvafiq dərəcə ilə diskont edilir. İnvestisiya risklərinin qiymətləndirilməsində birbaşa kapitallaşma üsulu təxminən eyni qaydalara uyğun olaraq nəzərdən keçirilir.
Xalis əməliyyat gəliri təxmini
Bu hesablamalar sadə və sadə olsa da, onlar qiymətləndiricinin və ya qiymətləndiricinin fərziyyələrindən asılıdır. Birbaşa kapitallaşmadan istifadə edərkən stabilləşdirilmiş NOI-nin xüsusiyyətlərini qiymətləndirmək lazımdır. Bu qiymətləndirmə bazar ərazisindəki müqayisə edilə bilən əmlaklar üçün bazar məlumatlarına əsaslanır; əmlakın necə fəaliyyət göstərməsi barədə qiymətləndiricinin rəyini əks etdirir. Qiymətləndiricinin rəyi bazar məlumatlarının müşahidəsinə əsaslandığı üçün onun NOI təxminində səhv tapmaq çətindir. Bazar "adekvat" olduqda, "stabilləşdirilmiş NOI" anlayışı xüsusilə faydalıdır. Bununla belə, xüsusiiki narahatlıq sahəsi.
Birincisi, qiymətləndirmə zamanı əmlak əhəmiyyətli vakansiyaya malikdirsə necə? Aydındır ki, heç kim əhəmiyyətli, daimi vakansiya gözləməsi ilə daşınmaz əmlak inkişaf etdirmir. Beləliklə, qiymətləndirici real vakansiyaların xassələrindən deyil, onların bazar payından istifadə edə bilər. Bu, elementin dəyişdiricisi üçün artan NOI ilə nəticələnir və dəyişdiricinin dəyərini artıra bilər.
İkincisi, əgər əmlakın gələcək NOI-nin sahəyə artan tələbat səbəbindən artacağı və daha yüksək icarə dərəcələrinə səbəb olacağı gözlənilirsə, NOI-nin bir illik birbaşa kapitallaşması əmlakı aşağı qiymətləndirə bilər. DCF təhlili icarə haqqı, vakansiya dərəcəsi, yığım itkiləri və əməliyyat xərcləri daxilində illik düzəlişlərə imkan verdiyi üçün, DCF təhlili alıcının NOI artımını zamanla proqnozlaşdırmaq üçün istifadə edilə bilər.
Əmlakın yaxın üç-beş il ərzində tam icarəyə verilməsi gözlənildikdə, məsələn, yaşayış minimumu istənilən səviyyəyə endirilə bilər. Gözlənilən dəyişikliklərin bu spesifikasiyası dövr ərzində NOI-nin real qiymətləndirilməsi ilə nəticələnir - bu, bir illik NOI-ni kapitallaşdırmaqdan daha yaxşı nəticədir. Lakin digər tərəfdən, sadəcə olaraq, boşluq dərəcəsinin üç il ərzində azalacağını fərz etsək, bu, şişirdilmiş NOI-ə səbəb ola bilər.
DCF analizi bu kimi hallar üçün mükəmməldir. Bununla belə, DCF təhlili əmlakın tam icarəyə verildiyini bilmək üçün çox faydalı deyil. Bir sıra bərabər illik pul vəsaitlərinin hərəkətinin cari dəyəri ekvivalentinə bərabərdirkapitallaşdırılmış dəyər. NOI-də əhəmiyyətli dəyişiklik gözlənilmədikdə DCF analiz xüsusiyyətlərindən istifadə etmək səhv deyil. Bununla belə, qiymətləndirmə hesabatının istifadəçiləri bilməlidirlər ki, bu metodun nəticələri birbaşa kapitallaşmanın düzgün tətbiqi ilə əldə edilənlərdən daha yaxşı deyil. İnvestisiya risklərinin qiymətləndirilməsində birbaşa kapitallaşma üsulu təxminən eyni qaydalara uyğun olaraq nəzərdən keçirilir.
Kapitallaşdırma və endirim dərəcələri seçimi
Nəzəri olaraq, bir illik NOI-nin kapitallaşdırılması ilə bağlı narahatlıqlar istisna olunur. Qiymətləndiricinin bazar kapitallaşmasını, müqayisə olunan satış dərəcəsini təyin etmək bacarığı - bu, böyük rol oynayır. Bazar kapitalı dərəcəsi, tam icarəyə götürülmüş əmlakın taleyi ilə bağlı alıcının müvafiq gözləntiləri ilə müqayisə edilə bilən boşluq dərəcəsi ilə əmlak satışlarından əldə edilirsə, dəyər düzəliş edilməmiş NOI və bazar kapitalı nisbətindən təxmin edilə bilər.
Həmçinin əmək haqqı qiymətlərinin öz xüsusiyyətlərində gələcəkdə NOI artımını gözləyən alıcılar da bu gözləntiləri əks etdirir. Hər iki halda gözləntilər müşahidə olunan qiymət kapitallaşmasında əks olunur. Qiymətləndirici problemi, tapılmayan obyektləri uyğunlaşdırmaq lazım olduqda yaranır. Bu halda, qiymətləndirici kapitallaşma dərəcəsi hazırlamalı və ən yaxşı mövcud həmyaşıdlardan NOI-ni təxmin etməli və istehlakçı gözləntilərini əks etdirən bazar dəyəri təxminini hazırlamalıdır.
Müvafiq diskont dərəcəsi DCF-ni təhlil etmək üçün istifadə edilir, NOI təxminlərini aşağıdakılara çevirir.dəyərlər. Daşınmaz əmlak bazarını qiymətləndirmək üçün DCF təhlilindən istifadə edildikdə, müqayisə edilə bilən əmlak məlumatlarından istifadə edərək, diskont dərəcəsi bazardan çıxarılmalıdır. Beləliklə, müvafiq müqayisə edilə bilən məlumatlara ehtiyac DCF təhlili və birbaşa kapitallaşma üçün eynidir. İnvestisiya təhlili üçün DCF təhlilindən istifadə edildikdə, gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkətini diskont etmək üçün tələb olunan gəlir dərəcəsi istifadə edilməlidir.
Zorunlu çətin seçim
Birbaşa kapitallaşmanın və DCF-nin təhlili - hər biri müəyyən şəraitdə uyğundur. Xüsusilə, birbaşa kapitallaşma sabit NOI analiz xüsusiyyətlərini gözləmək üçün uyğundur; DCF dəyişən NOI-nin gözlənilən xüsusiyyətlərinə yaxşı uyğun gəlir. Müvafiq kapitallaşma dərəcəsini və diskont dərəcəsini seçmək bəzən hər iki üsul üçün çətin ola bilər. DCF analizinin əsas üstünlüyü ondan ibarətdir ki, təhlil dövrü üçün NOI-ni qiymətləndirmək üçün lazım olan məlumatların toplanması zamanı əmlakın perspektivi haqqında məlumat əldə edilməlidir.
DCF analizi diqqətlə nəzərdən keçirilməsini tələb edir. Müəyyən bir sahə növü üçün gözlənilən tələb və təklifin kapitallaşma dərəcəsi və əməliyyat xərcləri. Düzgün aparıldıqda, bu cür təhlil birbaşa kapitallaşma ilə görünməyən məlumatları verə bilər. Bununla belə, çox vaxt DCF analizinin əsas istifadəsi birbaşa kapitallaşma qiymətləndirməsinin bazar dəyərini təsdiqləyir. DCF təhlilində istifadə edilən təxminlər bəzi NOI əmlakları üçün daha dəqiq ola bilsə də, bazar dəyərinin birbaşa kapitallaşma təxmininin müstəqil təsdiqi müvafiq endirim tələb edir.qiymətlər.
Nəticə
Müasir dünyada çoxlu sayda iqtisadi alətlər mövcuddur və onları başa düşmək olduqca çətindir. Bu yazıda birbaşa kapitallaşma üsulu ətraflı təhlil edilir. Bu, iqtisadiyyatda tez-tez istifadə olunan çox faydalı bir texnikadır. İndi oxucu onunla tanışdır və ondan istifadə edə bilər. İstənilən biznes formasının və ya gəlir obyektinin qiymətləndirilməsində gəlirin birbaşa kapitallaşdırılması metodu minimal risklərlə uğurlu biznes qurmağa kömək edir.
